O setor imobiliário tem vários CNAEs específicos. Usar o código errado pode gerar problemas com alvará, Simples Nacional e NFS-e. Veja as principais diferenças:
| CNAE | Atividade | MEI? | Tributo |
|---|---|---|---|
| 6810-2/01 | Compra e venda de imóveis próprios | Não | IRPJ / Simples |
| 6810-2/02 | Aluguel de imóveis próprios | Não | ISS / Simples |
| 6821-8/01 | Corretagem — compra e venda de terceiros | ✅ Sim | ISS / Simples |
| 6821-8/02 | Corretagem — aluguel de terceiros | ✅ Sim | ISS / Simples |
| 6822-6/00 | Gestão e administração de imóveis | Não | ISS / Simples |
Uma imobiliária completa normalmente usa 6821-8/01 como principal e 6821-8/02 como secundário. Se a empresa também administra o patrimônio imobiliário de terceiros, adiciona o 6822-6/00.
Imobiliárias e corretores no Simples Nacional são tributados pelo Anexo III (serviços), com alíquota inicial de 6% sobre a receita de comissões e honorários.
O ganho em relação à pessoa física é expressivo: um corretor autônomo com renda de R$10.000/mês de comissões paga até 27,5% de IRPF. Como PJ no Simples, a alíquota efetiva pode ficar abaixo de 8%.
Atenção: corretores que recebem comissões de incorporadoras e construtoras podem ter retenções na fonte (IRRF). Com CNPJ, é possível compensar essas retenções na DCTF mensal.
- Definir o CNAE correto conforme a atividade principal
- Registrar na Junta Comercial do Estado do Rio (JUCERJA) — Sociedade Limitada Unipessoal ou Ltda
- Obter CNPJ na Receita Federal e optar pelo Simples Nacional
- Obter Inscrição Municipal e alvará de funcionamento
- Registrar a PJ no CRECI-RJ (obrigatório para imobiliárias)
- Habilitar NFS-e no sistema da prefeitura (Niterói, São Gonçalo ou Maricá)
Imobiliárias na Região dos Lagos (Cabo Frio, Búzios, Arraial do Cabo, Rio das Ostras) devem verificar os requisitos específicos de cada prefeitura, que podem exigir alvará de uso e ocupação do solo para imóveis comerciais.
Qual o CNAE para imobiliária?
Para corretagem de imóveis de terceiros, o principal é 6821-8/01 (compra e venda) e secundário 6821-8/02 (aluguel). Para empresa que possui e aluga imóveis próprios, usa-se 6810-2/02.
Corretor de imóveis pode ser MEI?
Sim. O CNAE 6821-8/01 está na lista do MEI. O corretor pode ser MEI se faturar até R$81 mil/ano e não tiver empregados. Para imobiliárias com equipe, é necessário abrir uma SLU ou Ltda.
Imobiliária paga ISS ou ICMS?
Paga ISS sobre as comissões de corretagem e honorários de administração. Não há incidência de ICMS e não é exigida Inscrição Estadual.
Imobiliária na Região dos Lagos precisa de CNPJ próprio?
Sim. Mesmo que a imobiliária tenha sede em Niterói ou São Gonçalo, para emissão de NFS-e e recolhimento do ISS na cidade onde o serviço é prestado pode ser necessário inscrição municipal local. Consulte nosso time para orientação específica.
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A Cruz Carvalho Contabilidade atende corretores autônomos e imobiliárias em toda a região fluminense. Cuidamos da abertura de CNPJ, escolha do CNAE correto, registro no CRECI, NFS-e e obrigações mensais.
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